家を買うのに必要な年収は？年収別に購入可能な物件価格をシミュレーション！
2023年2月8日
結婚や出産を機に、マイホームの購入を検討し始めた方も多いのではないでしょうか。
マイホームの購入は家族と憧れの暮らしができる夢いっぱいのイベントですが、一方で購入予算は慎重に検討すべきポイントの一つです。
ただ、住宅購入が高額な費用がかかると認識しているものの、「買える金額」がいくらなのかわからない方もいるでしょう。
そこで今回は、
- 購入金額の決め方
- 住宅ローンの借り入れ可能額
- 年収別の住宅購入費用の目安
- マイホームの購入予算を決めるときのポイント
などを解説していきます。マイホームの購入で資金計画を考えている方はぜひ参考にしてください。
憧れのマイホーム“購入できる金額”はどのように決まる？
住宅を購入する際、購入金額のすべてを自己資金でまかなうケースは珍しく、大半の方は住宅ローンを利用するしょう。
住宅ローンを利用して購入する場合、「頭金」と「住宅ローンの借入可能額」を足せば“購入できる金額”を算出できます。しかし、購入できる金額は住宅購入に充てられる費用の最高額であって、無理なく返済できる金額ではない点に注意しなければなりません。
ただ、まずは予算を立てる目安として、購入できる金額を確認していきましょう。
購入できる金額の算出方法
先ほど解説したとおり、購入できる金額の算出方法は「頭金＋住宅ローンの借り入れ可能額」です。
頭金に充てる金額
頭金は少しでも多い方がよいと考えている方も多いのではないでしょうか。たしかに頭金を多くするほど、住宅ローンの月々の返済負担が軽くなるのは事実です。
しかし、手元にある現金をすべて頭金として使うのはおすすめしません。というのも、病気や怪我で会社を休むことになったり、会社が倒産したりして急な出費が発生する可能性があるからです。また、車の買い替えを数年後に控えているなど、近い将来使う貯蓄についても手元に置いておく必要があるでしょう。
そこで、いざというときの生活を守る「生活防衛費」と「近い将来使う貯蓄」を差し引いた金額が頭金として使える額になります。
なお、近年では購入代金のすべてを住宅ローンでまかなう「フルローン」で計画を進めることも可能ですが、基本的にはいくらかの頭金を支払い、残りの金額に対して住宅ローンを組むのが一般的です。
そこで、頭金は購入代金の10％程度を目安に、なおかつ生活が不安定にならない金額を用意するのが理想です。
住宅ローンの借り入れ可能額
頭金として用意する金額を決めたら、住宅ローンの借入可能額を調べましょう。
次項で詳細な金額を解説しますが、借りる人の年収や属性、物件や土地の評価額、住宅ローン以外に借り入れがあるかどうか、保証人の有無、健康状態などによって借り入れ可能額が変わります。
また、金融機関ごとに審査基準を設定しているため、同条件で申請してもA社では0.7％の金利で借入可能額3,000万円、B社では1％の金利で借入可能額2,700万円といったように結果が異なるケースもあります。
また、借入可能額はあくまで借り入れできる金額であり、無理なく返済できる金額ではないことを意識しておきましょう。
住宅ローンはいくらまで借入可能？
では、住宅ローンの借入可能額を確認していきましょう。
年収倍率を参考にする
借入可能額の算出方法は、「年収倍率」を目安にする方法があります。
住宅金融支援機構の「2021年度フラット35利用者調査」によると、エリア別・融資区分別の年収倍率は以下の通りです。
| 土地付き注文住宅 | 建売住宅 | 分譲マンション | 中古戸建て | 中古マンション | |
| 全国 | 7.5倍 | 7.0倍 | 7.2倍 | 5.7倍 | 5.8倍 |
| 首都圏 | 7.8倍 | 7.4倍 | 7.6倍 | 6.3倍 | 6.1倍 |
| 近畿圏 | 7.8倍 | 7.1倍 | 7.1倍 | 5.7倍 | 5.6倍 |
| 東海圏 | 7.6倍 | 6.6倍 | 6.8倍 | 5.4倍 | 4.9倍 |
| その他地域 | 7.2倍 | 6.3倍 | 6.4倍 | 5.0倍 | 4.9倍 |
（参照：住宅金融支援機構「フラット35利用者調査」 ）
注文住宅や建売住宅、分譲マンションなど、 “新築”の物件を購入する場合は年収の7～7. 5倍が借入金額の目安です。たとえば、世帯年収が600万円程度の方は、4,200万円前後の借り入れをしている計算になります。
一方、中古の戸建てマンションなどは、物件価格を抑えやすいこともあり、年収の5～6倍が借入金額の目安です。
かつては「住宅ローンの借り入れは年収の5倍まで」と考えられていましたが、物価上昇や低金利、長年給与水準が変わっていないなど、さまざまな要因が重なって年収倍率が上昇しています。
返済負担率を目安にする
借入可能額の算出方法は、「返済負担率」を目安にする方法もあります。
返済負担率とは、返済比率とも呼ばれており、額面年収に対する住宅ローンの返済割合のことです。住宅金融支援機構では一軒家を購入する際の返済比率は30～35％までに抑えるのを理想としています。
| 年収（額面） | 返済比率 |
| 400万円未満 | 30％まで |
| 400万円以上 | 35％まで |
返済負担率の計算方法は以下の通りです。
【返済負担率の計算式】
（住宅ローン年間返済額+住宅ローン以外の借り入れの年間返済額）÷（年間の世帯収入）×100＝返済負担率（%）
仮に、800万円の世帯年収に対し、住宅ローンの返済が月15万円、教育ローンが月2万円として計算してみましょう。
（16万円＋2万円）×12か月÷800万円×100＝27（％）
返済負担率は27％となり、目安の35％以下に収まるため、月々の返済が16万円の住宅ローンを組めるという一つの指標になります。
ただし、返済負担率はあくまで借入可能額の目安であって、無理なく返済できる金額ではありません。実際に、住宅金融支援機構の提供する「フラット35」の利用者の返済負担率は21.7％が平均[岡本1] となっています。
生活していくうえで、住宅の購入にかかる費用のほか、自動車の買い替えやお子様の養育費、老後の生活費、などさまざまな出費が発生すると予想されるでしょう。そのため、返済負担率の安心ラインは25％以内とされており、その数値以内に納めている方が多い傾向にあります。
【年収別】購入可能な物件価格をシミュレーションしてみよう
ここでは、年収別の購入可能な物件価格をシミュレーションしていきます。
【条件】
借入金利：1％、元利均等
ボーナス払い：なし
返済期間：20年と30年
返済負担率：25％と30％
【年収300万円】物件価格の目安購入額
| 返済期間 | 借入可能額 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | |
| 25％ | 35年 | 2,200万円 | 5.23万円 | 62.8万円 |
| 25％ | 20年 | 1,300万円 | 5.41万円 | 65.0万円 |
| 30％ | 35年 | 2,600万円 | 6.19万円 | 74.2万円 |
| 30％ | 20年 | 1,600万円 | 6.6万円 | 80.0万円 |
同じ返済負担率でも、返済期間が35年と20年では借入可能額が大きく変わります。年齢が若ければ返済期間の長い住宅ローンが組みやすいですが、定年後まで住宅ローンの返済が残るのは避けるケースが多いでしょう。
【年収400万円】物件価格の目安購入額
| 返済期間 | 借入可能額 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | |
| 25％ | 35年 | 2,900万円 | 6.90万円 | 82.8万円 |
| 25％ | 20年 | 1,800万円 | 7.50万円 | 90.0万円 |
| 30％ | 35年 | 3,500万円 | 8.33万円 | 100万円 |
| 30％ | 20年 | 2,100万円 | 10.0万円 | 105万円 |
年収400万円の場合、返済期間35年、返済負担率25％だと借入可能額が3,000万円以下になります。予算が3,000万円以下だと物件の選択肢が限られるケースもあるため、頭金を数百万円用意したり、ペアローンを検討したりする必要があるでしょう。
【年収500万円】物件価格の目安購入額
| 返済期間 | 借入可能額 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | |
| 25％ | 35年 | 3,700万円 | 8.80万円 | 106万円 |
| 25％ | 20年 | 2,300万円 | 9.25万円 | 115万円 |
| 30％ | 35年 | 4,400万円 | 10.4万円 | 126万円 |
| 30％ | 20年 | 2,700万円 | 11.2万円 | 135万円 |
年収が500万円だと、返済負担率25％でも借入可能額が3,700万円になるため、物件の選択肢が広がります。ただ、返済期間を短くしたい場合は、頭金を多めにいれる、繰り上げ返済を視野に入れるなど、事前の計画が必要になるでしょう。
【年収600万円】物件価格の目安購入額
| 返済期間 | 借入可能額 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | |
| 25％ | 35年 | 4,400万円 | 10.4万円 | 126万円 |
| 25％ | 20年 | 2,700万円 | 11.2万円 | 135万円 |
| 30％ | 35年 | 5,300万円 | 12.6万円 | 151万円 |
| 30％ | 20年 | 3,300万円 | 13.8万円 | 165万円 |
年収600万円だと、返済負担率25％でも借入可能額が4,000万円を超えます。4,000万円の予算があれば、土地付き注文住宅や大手ハウスメーカーの建売住宅などの選択肢も広がります。
【年収700万円】物件価格の目安購入額
| 返済期間 | 借入可能額 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | |
| 25％ | 35年 | 5,200万円 | 12.3万円 | 149万円 |
| 25％ | 20年 | 3,100万円 | 12.9万円 | 155万円 |
| 30％ | 35年 | 6,200万円 | 14.7万円 | 207万円 |
| 30％ | 20年 | 3,800万円 | 15.8万円 | 190万円 |
住宅購入の予算が5,000万円を超えれば、土地付き注文住宅で、なおかつ間取りや設備の自由度も高まるでしょう。やや広めの土地を購入し、外構にもしっかりとお金をかけられる費用感です。
【年収800万円】物件価格の目安購入額
| 返済期間 | 借入可能額 | 月々の返済金額 | 年間の返済金額 | |
| 25％ | 35年 | 6,000万円 | 14.2万円 | 171万円 |
| 25％ | 20年 | 3,600万円 | 15.0万円 | 180万円 |
| 30％ | 35年 | 7,000万円 | 16.6万円 | 233万円 |
| 30％ | 20年 | 4,300万円 | 17.9万円 | 215万円 |
年収が高くなるにつれて、住宅ローンの借入可能額も上がっていきます。ただ、年収が高くなるほど税負担率が大きくなることに加え、生活スタイルも贅沢になりがちです。返済負担率だけで予算を考えるのではなく、ライフスタイルや毎月の生活費を加味しながら、無理なく返済できる金額を考えましょう。
マイホームの購入予算を決めるときのポイント
「住宅を買ってよかった」と思えるようにするには、家づくりにこだわることに加え、無理のない返済プランを考えるのもポイントの一つです。
ここでは、マイホームの購入予算を決めるときのポイントを解説します。
頭金の金額を考慮する
近年、家の購入代金のすべてを住宅ローンでまかなうフルローンを組む方もいますが、基本的にはいくらかの頭金を支払い、残りの金額に対して住宅ローンを組むのが一般的です。
頭金の目的は、住宅ローンの月々の返済負担を減らすのが目的の一つです。購入代金の1～2割程度を頭金として用意するケースが多い傾向にあります。
ただし、頭金を出し過ぎて家計が不安定になるのは避けるべきであるため、慎重に計画しましょう。
年収だけで判断しない
「住宅購入金額は年収の○倍」といったように、簡単に住宅の購入代金を解説している記事や雑誌もあります。
しかし、年収からみる購入代金はあくまで目安として捉えるようにしましょう。家庭によってお子様の数や年齢、ライフスタイル、車の有無や台数などが異なり、全く同じ条件の家庭は存在しません。
そのため、一概に年収だけで、住宅の予算を算出することはできないといえるでしょう。
無理なく返済できる金額はいくらか考える
住宅を購入するときと将来では、家族構成や生活スタイル、収入状況などが変わっていきます。そのため、現状の家計の収支や年収だけで資金計画を立てるのはリスクがあるでしょう。
将来的なライフスタイルや収入状況の変化を見据えて資金計画を立て、それに応じて無理なく返済できる金額を算出することが大切です。
資金シミュレーションを立てる
失敗しない資金計画を立てるためには、資金シミュレーションを立てるのがおすすめです。
資金シミュレーションとは、収入やこれから起こるライフイベントを踏まえ、お金の計画を立てることです。たとえば、出産やマイホームの購入、お子様の進学、車の買い替えなどいつ・どのようなライフイベントが発生し、その際、いくらの出費が発生するかを書きだします。
そして、現状の給与と将来見込める給与、退職金、年金などの収入、生活費として支出する金額を算出します。「未来のイベントにかかる出費」「生活費」「現状と将来の収入」の3つを照らし合わせることで、無理なく住宅ローンが返済できるかわかります。
もし作成が困難な場合は、ファイナンシャルプランナーに相談して専門家の意見を聞いてみましょう。
まとめ
今回は家を買うのに必要な年収について解説しました。
住宅の購入予算は「頭金＋住宅ローン借入額」で算出でき、住宅ローンの借入可能額は「年収倍率」や「返済負担率」から確認できます。
ただ、年収だけをベースに住宅ローンの借入額を決めるのではなく、資金シミュレーションを立てて本当に無理のない返済計画か慎重に検討しましょう。
ぜひ今回の記事を参考に、マイホームの資金計画を検討してみてください。
